www.VuzLib.com

Головна arrow Земельне право arrow Проблемні питання орендного землекористування
Меню
Головна
Каталог освітніх сайтів

Проблемні питання орендного землекористування

Нестеренко О.М.

ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ОРЕНДНОГО ЗЕМЛЕКОРИСТУВАННЯ

   Анотація
   У статті розглянуто проблеми надання в оренду земель державної та комунальної власності, проблеми, які виникають при державній реєстрації договору оренди, а також висвітлені питання, що стосуються об’єкта оренди, і правове значення відсутності у договорі істотних умов.
   Ключові слова
   Договір оренди землі, державна реєстрація, істотні умови договору, об’єкт оренди, недійсні угоди, право, державна власність, комунальна власність.
   I. Вступ Орендне землекористування є відносно новим, але вже достатньо розвинутим правовим інститутом у земельному праві. У земельно-правових актах 30-х рр. ХХ ст. орендне використання землі було заборонено на сільськогосподарських землях, а з на - бранням чинності Земельного кодексу 1970 р. це положення було поширено на всі землі. Однак перебудова економічних відносин, яка почалася ще в радянський період, і особливо здійснення аграрно-земельної реформи в Україні, відновили оренднеземлекористування і надали йому нового правового змісту. Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу (далі - ЗК України), право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності [2]. У цьому законодавчому визначенні наведені найважливіші складові оренди землі: виділення ділянки як об’єкта оренди, договірні підстави виникнення розгляданого права, визначення строку дії оренди, її платний характер, належність орендареві правомочностей лише володіння і користування, надання земельної ділянки для певних визначених видів діяльності.
   Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в ЗК. У ній лише в загальному вигляді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом є Закон “Про оренду землі” [6].
   II. Постановка завдання
   Метою статті є дослідження проблем, які виникають при укладенні договорів оренди землі.
   III. Результати
   Поняття “оренда землі” можна розглядати у двох розуміння: як право та як правові- дношення.У першому розумінні оренда землі (право оренди землі) - “засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності”. Із легального поняття оренди землі випливає чотири істотних умови відповідного договору: 1) об’єкт (земельна ділянка); 2) строк; 3) плата за користування; 4) спосіб використання (“ціль”). Проте насправді ст. 15 Закону України “Про оренду землі” встановлює значно ширший перелік істотних умов - десять. Таким чином, законодавче визначення істотних умов договору оренди не відображає всіх його істотних умов.
   У значенні правовідношення оренда землі є правовідносинами, що складаються у зв’язку із використанням земельної ділянки на титулі права оренди.
   Поняття договору оренди земельної ділянки як правочину сформульовано законодавчо: “договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства” (ст. 13 Закону України “Про оренду землі”). На думку А. Соколової, договір оренди землі слід розглядати як угоду, за якою орендодавець передає орендарю земельні ділянки у тимчасове користування на умовах оренди для задоволення потреб орендаря, а останній зобов’язується використовувати орендовані земельні ділянки за цільовим призначенням з дотриманням екологічних нормативів і своєчасно вносити орендну плату [11, с. 62].
   За юридичною природою договір оренди землі є різновидом договору майнового найму. Необхідно пам’ятати, що до регулювання земельно-орендних відносин цивільне законодавство застосовується субсидіарно (ст. 9 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а господарське - взагалі не застосовується (ст. 4 Господарського кодексу України (далі - ГК України), хоча в Кодексі є і ст. 290, яка закріплює протилежну ідею). Договір оренди є консенсуальним, оплатним, двостороннім та строковим.
   Форма договору є письмовою. Правило ч. 2 ст. 290 ГК України про необхідність нотаріального посвідчення договору, на наш погляд, застосовуватися не може, оскільки Кодекс прийнятий раніше від Закону України “Про оренду землі” в останній редакції, крім того, ч. 1 ст. 4 Кодексу передбачає, що він не регулює земельні відносини. Але якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на три роки та більше - договір підлягає нотаріальному посвідченню. Закон України “Про податок з доходів фізичних осіб” від 22.05.2003 р. передбачає, що договори оренди нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню [7]. На наш погляд, положення Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” від 22.05.2003 р. до визначення форми договорів оренди землі застосовуватися не можуть, оскільки Закон України “Про оренду землі” у новій редакції скасував вимогу обов’язкового нотаріального посвідчення договорів оренди землі.
   На виконання ч. 2 ст. 14 Закону України “Про оренду землі” Кабінет Міністрів України постановою від 03.03.2004 р. № 220 затвердив Типовий договір оренди землі. Щоправда, ст. 14 Закону передбачалося затвердження типової форми договору. Аналіз типового договору свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все- таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Виходячи з цього, вважаємо, що саме по собі недотримання послідовності реквізитів або способу їх заповнення не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки. Разом з тим типовий договір здатний істотно полегшити складення договору оренди землі, зважаючи на численність його умов.
   У спеціальній літературі, а також нормо- творчій практиці немає єдиного підходу до питання про правове значення та юридичну природу типових і примірних договорів. Приєднуємося до думки, згідно з якою, “типовий договір доцільно розглядати як такий, що містить обов’язкові правові норми, а примірний - як взірець, який допускає відступ від нього залежно від домовленості сторін” [10, с. 88]. Проте ще раз маємо наголосити, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України документ не може вважатися типовим договором. При наданні в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності укладенню договору оренди обов’язково має передувати рішення органу, що здійснює розпорядження землями державної чи комунальної власності.
   Слід враховувати, що на сьогодні не здійснено розподілу земель на землі комунальної та державної власності, тому землі комунальної власності не сформовані. Відповідно до ст. 4 Закону України “Про оренду землі”, орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України. Проте, відповідно до п. 1 Розділу VIII “Прикінцеві положення” Закону, ця норма набуває чинності з моменту розмежування земель комунальної та державної власності. До цього часу діють норми п. 1 Розділу VIII “Прикінцеві положення” Закону, п. 12 Розділу X “Перехідні положення” ЗК України, що надають право здавати землі державної власності в межах населених пунктів місцевим радам, а за межами - органам виконавчої влади (не зовсім зрозуміло, яким). На сьогодні питання вирішується за аналогією зі ст. 122 ЗК України, хоча формальних підстав для цього немає. Пункт 12 Розділу X “Перехідні положення” ЗК України встановлює неможливість розпорядження органами місцевого самоврядування та “відповідними” органами виконавчої влади землями, “на яких розташовані державні, у тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти”.
   Водночас змінами до законодавства, що розглядаються, державним органам приватизації надані повноваження щодо “розпорядження земельними ділянками, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації” (ст. 17-1, 84, 116, 127, 128 та ін. ЗК України). Повноважень щодо розпорядження іншими ділянками, “на яких розташовані державні, у тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї)”, державним органом приватизації не надано.
   Не містить законодавство і заборони розпорядження згаданими земельними ділянками, у тому числі шляхом передачі в оренду.
   Пункт 1 Розділу VIII “Прикінцеві положення” Закону України “Про оренду землі” передбачає, що “розмежування відповідно до закону земель державної і комунальної власності орендодавцями земельних ділянок у межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, є відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади в межах повноважень, визначених Земельним кодексом України”.
   Таким чином, на думку Держкомзему, до якої ми повністю приєднуємося, повноваження із розпорядження шляхом надання в оренду земельними ділянками, “на яких розташовані державні, у тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державні належать частки (акції, паї)”, зберігаються за органами місцевого самоврядування (щодо ділянок, розташованих у межах населених пунктів) та “відповідними органами виконавчої влади”, визначеними ЗК України - місцевими державними адміністраціями, Радою Міністрів АР Крим та КМ України.
   Частина 2 ст. 6 Закону України “Про оренду землі” передбачає можливість набуття права оренди на конкурсних засадах. На сьогодні порядок укладення договорів оренди землі на конкурсних засадах загальнодержавним законодавством не визначено, тому такий порядок може визначатися локальними нормативно-правовими актами.
   У більшості випадків право на укладення договору оренди земельної ділянки отримує особа, яка сплачує вищу ціну за право укладення договору. Між тим, на наш погляд, більш доцільно було б вести конкурентний відбір шляхом відбору пропозиції з найвищою орендною платою.
   Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України “Про оренду землі”, “договір оренди землі підлягає державній реєстрації”. Саме після державної реєстрації договір оренди землі набирає чинності (ст. 18 Закону, ст. 210 ЦК України). За ЗК України (ст. 202), державна реєстрація земельних ділянок (у тому числі реєстрація договорів оренди землі) здійснюється у складі державного земельного кадастру; а ведення державного земельного кадастру покладається на “уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів” (ст. 204 ЗК України). Водночас деякі органи місцевого самоврядування, посилаючись на пп. 3 п. “б” ст. 33 Закону України “Про місцеве самоврядування” (який надає виконавчим органам місцевих рад повноваження щодо ведення земельно-кадастрової документації) претендують на те, що повноваження із ведення державного земельного кадастру мають здійснювати саме їх виконавчі органи. На нашу думку, оскільки ст. 33 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” діє в редакції Закону від 21.05.1997 р. (тобто прийнятого задовго до 01.01.2002 р. - дати набрання чинності ЗК України), у частині, що суперечить ЗК України, пп. 3 її п. “б” застосовуватися не може [5].
   У правозастосовній практиці трапляються випадки зловживань при реєстрації договорів оренди: стягнення плати за “висновки щодо відповідальності договорів оренди землі законодавству” або скасування державної реєстрації договорів оренди землі (вважаємо, що таке скасування можливе лише в судовому порядку).
   Існує неузгодженість між Законом України “Про оренду землі” та Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” у питанні щодо реєстрації договорів оренди землі [4]. Тоді як перший Закон передбачає обов’язкову реєстрацію всіх без винятку договорів, другий передбачає обов’язкову державну реєстрацію лише права “користування нерухомим майном строком більш як один рік” (п. “д” ч. 1 ст. 4). На наш погляд, другий з названих законів не регулює відносин із реєстрації договорів оренди землі, тому не може ставити під сумнів обов’язковість реєстрації таких договорів. Між тим, за такого тлумачення існуватиме подвійна реєстрація, що є недоцільним. Згідно із ч. 1 ст. 15 Закону України “Про оренду землі”, істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:
   - об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
   - строк дії договору оренди;
   - орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
   - умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
   - умови збереження стану об’єкта оренди;
   - умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
   - умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
   - існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
   - визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
   - відповідальність сторін.
   До договору можуть бути включені за згодою сторін також інші умови.
   Відсутність в договорі хоча б однієї істотної умови “є підставою для визнання його недійсним” (ч. 2 ст. 15 Закону України “Про оренду землі”).
   Щоправда, за одним з існуючих підходів, відсутність істотної умови є підставою не для визнання його “неукладеним”. Такий підхід ґрунтуються на роз’ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 р. № 02-5/111 (“недійсною може бути визнана лише укладена угода”), на положеннях ч. 1 ст. 638 ЦК України, за якою “договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору”.
   З висловленою позицією погодитись не можемо. Їй суперечать положення не лише земельного (згадана ст. 15 Закону України “Про оренду землі”), а й цивільного законодавства (ст. 219, 220 ЦК України, що встановлює нікчемність, а не неукладеність договорів, укладених без додержання нотаріальної форми). Крім того, визнання договору неукладеним не визнається способом захисту цивільних прав (ч. 2 ст. 16 ЦК України), на що вказував в окремих рішеннях ВС України. З теоретичної точки зору, волевиявлення сторін у неналежній формі все одно підпадатиме під визначення правочину (ст. 202 ЦК України). Отже, за відсутності хоча б однієї із істотних умов договір можна визнавати недійсним. На сьогодні не має однозначного вирішення також питання, до якого виду недійсних угод (правочинів) належить договори оренди землі у разі їх невідповідності вимогам закону: нікчемних чи оспорюваних. Положення спеціального земельного законодавства (ст. 15 Закону України “Про оренду землі”, ст. 210 та ін. ЗК України) виходять із можливості визнання недійсними угод із земельними ділянками, що дехто тлумачить як вказівку на оспорюваність цих угод.
   На наш погляд, такий висновок є спірним. Визнаючи безумовний пріоритет земельного законодавства перед цивільним при регулюванні земельних відносин (ст. 9 ЦК України), вважаємо, що колізії між ст. 210 ЗК України та положеннями про нікчемні угоди ЦК України немає. Встановлена законом можливість звернення з вимогою про визнання недійсною угоди, передбачена ст. 210 ЗК України, не спростовує нікчемного характеру угоди, якщо її недійсність прямо передбачена законом (наприклад, недо держання нотаріальної форми). У випадку подібного звернення щодо нікчемної угоди суд, визнаючи таку угоду недійсною, усуває спірність у правовідносинах, але недійсність угоди не пов’язана із рішенням суду, вона існує об’єктивно. За аналогією, у випадку звернення до суду з вимогою про визнання права, право, що захищається, існує незалежно від рішення суду.
   Таким чином, на наш погляд, до угод із земельними ділянками, що безспірно підпадають під ознаки нікчемних (наприклад, щодо яких недотримана нотаріальна форма), мають застосовуватися наслідки, передбачені цивільним законодавством саме для нікчемних угод, і положенням ст. 210 ЗК України це не суперечить. Що ж стосується інших угод із земельними ділянками, які не відповідають законодавству, віднесення таких угод до нікчемних або оспорюваних (заперечних) ми вважаємо спірним питанням, та все ж таки схиляємося до того, щоб вважати такі угоди нікчемними, витлумачивши ч. 1 ст. 215 ЦК України в історичному аспекті: за попереднім ЦК УРСР угоди, що суперечать законодавству, вважалися нікчемними, і чіткого формулювання, з якого випливало б зворотне, у новому ЦК України немає. Тож слід вважати, що ч. 1 ст. 215 ЦК України передбачає нікчемність угод, що суперечать законодавству.
   Разом з тим, і у практиці, і в правовій доктрині існує й інша думка, згідно з якою, положення ст. 215 ЦК України слід тлумачити на користь оспорюваності угод, що суперечать законодавству [9, с. 238]. Деякі проблеми можна також знайти при дослідженні об’єкта оренди.
   У тексті договору місце розташування земельної ділянки зазвичай характеризується лише загально. Визначенню об’єкта оренди слугують план (схема) земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт при- ймання-передачі об’єкта оренди, у необхідних випадках (при необхідності зміни меж або цільового призначення земельної ділянки - ст. 16 Закону України “Про оренду землі”), проект відведення земельної ділянки. Ці документи є невід’ємною складовою договору оренди (ч. 4 ст. 15 Закону “Про оренду землі”). У Законі України “Про оренду землі” закладена серйозна внутрішня суперечність. З одного боку, ст. 15 вимагає, щоб невід’ємною складовою договору оренди земельної ділянки був акт приймання-передачі об’єкта оренди; з іншого боку, оскільки договір оренди набуває чинності лише після його державної реєстрації (ст. 18 Закону), передача об’єкта оренди можлива також після цієї дати.
   Проблемним на сьогодні є питання щодо можливості виділення часток у праві оренди земельної ділянки. Подібна практика в Україні існує, наприклад, у м. Київ [13, с. 53].
   Вважаємо, що земельна ділянка може бути орендована одночасно кількома особами. Чинний ЗК України та Закон України “Про оренду землі” безпосередньо не регламентують права спільного користування земельними ділянками, проте на можливість спільного користування земельною ділянкою вказує ч. 4 ст. 120 ЗК України. Оскільки відносини щодо здійснення спільного права землекористування безпосередньо ЗК України не врегульовані, видається можливим звернутися до норм ЦК України, який допускає зобов’язання за участю кількох кредиторів та боржників (ч. 2 ст. 510). Договір укладатиметься з кількома орендарями, що будуть одночасно боржниками і кредиторами за договором. Кожен із них матиме ідеальну частку (1/2, 1/4, 1/72 тощо) у спільному праві оренди, і нестиме відповідну частку обов’язків. До здійснення спільного права користування за аналогією закону (ч. 1 ст. 8 ЦК України) цілком можна застосовувати положення цивільного законодавства про спільну часткову власність (Глава 26 ЦК України).
   Положення договору оренди земельної ділянки у випадку оренди земельної ділянки кількома особами доцільно формулювати з урахуванням такого: 1) як орендарів зазначати всіх осіб, які отримують земельну ділянку в оренду, із зазначенням частки кожного у праві оренди; 2) як об’єкт оренди зазначати цілу земельну ділянку без вказівки на будь-які частки; 3) при визначенні прав та обов’язків орендарів чітко визначати, які права та обов’язки здійснюються орендарями спільно (солідарно), а які - роздільно (в окремих частках). Орендарі можуть визначити між собою порядок використання орендованої земельної ділянки.
   Крім того, у ролі однієї з осіб, що отримують земельну ділянку у користування на умовах оренди, може виступати сам власник земельної ділянки. Така ситуація можлива, наприклад, у випадку, коли на земельній ділянці, що належить одній особі, знаходиться житловий будинок, 1/2 частка у власності на який належить власнику земельної ділянки, а 1/2 - іншій особі. Інший приклад - розміщення у багатоквартирному житловому будинку нежитлового приміщення (магазин, офіс тощо), власник якого бажає отримати частку у праві користування земельною ділянкою. У подібних випадках видається можливим укласти договір часткової оренди лише з одним орендарем, з тим лише, щоб частка у праві оренди, що не надається орендарю, залишалася за власником.
   На наш погляд, така конструкція закону не суперечитиме. Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України “Про оренду землі”, договір оренди припиняється в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря. Проте, на нашу думку, на цю ситуацію таке правило не поширюється, оскільки повного збігу суб’єктів немає: на боці орендаря - колективний суб’єкт, що складається з двох осіб: власника земельної ділянки та іншого співвласника житлового будинку.
   Для оформлення подібних відносин у договорі оренди слід відобразити такі принципові положення:
   - при зазначенні орендаря вказати, яку частку у праві оренди він отримає; зазначити, що інша частка у праві оренди залишається за власником земельної ділянки;
   - як об’єкт оренди зазначати цілу земельну ділянку без вказівки на будь-які частки;
   - при визначенні прав та обов’язків орендарів чітко визначати, які права та обов’язки здійснюються спільно (солідарно) із власником земельної ділянки, а які - роздільно (в окремих частках).
   Орендар і власник земельної ділянки можуть визначити між собою порядок використання переданої в оренду земельної ділянки.
   IV. Висновки
   Аналізуючи наведене вище, можна зробити висновок, що сучасна законодавча база з орендного землекористування є недосконалою, що, у свою чергу, спричинює невизначеність і труднощі при прийнятті рішень. Відносини з орендного землекористування на сьогодні є дуже актуальними, а тому існування будь-яких суперечностей та невизначених положень призведе до проблем з неоднозначним тлумаченням цих норм. Таким чином, проблемних і спірних питань має бути якомога менше, тому наше завдання та завдання законодавчого органу полягає в тому, щоб звести їх до мінімуму.

Література

   1. Господарський кодекс України. - Х. : Одіссей, 2006. - 256 с.
   2. Земельний кодекс України // Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 3-4. - Ст. 27.
   3. Земельне право України : підручник / [за ред. О.О. Погрібного та 1.1. Каракаша]. - 2-ге вид., перероб. і доп. - К. : Істина, 2009. - 600 с.
   4. Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” // Відомості Верховної Ради. - 2004. - № 51. - Ст. 553.
   5. Закон України “Про місцеве самоврядування” // Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 24. - Ст. 170.
   6. Закон України “Про оренду землі” // Ві домості Верховної Ради. - 1998. - № 46-47. - Ст. 280.
   7. Закон України “Про податок з доходів фізичних осіб” від 22.05.2003 р. // Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 37. - Ст. 308.
   8. Мірошниченко А.М. Земельне право України : навч. посіб. / А.М. Мірошниченко. - К. : Інститут законодавства Верховної Ради України, 2007. - 432 с. - (“Бібліотека Української школи законотворчості”).
   9. Потопальський С.С. Правове регулювання нікчемних та оспорюваних правочинів в Україні / С.С. Потопальський // Держава і право : збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. - Вип. 31. - К. : Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2006.
   10. Правовий статус районного агропромислового об’єднання / Ц.В. Бичкова, П.Ф. Кулинич, З.А. Павлович та ін. ; [за ред. В.І. Семчика]. - К. : Урожай, 1986.
   11. Соколова А.К. Договор аренды земельних участков / А.К. Соколова // Проблеми провадження правових реформ в Україні. - Х., 1996.
   12. Цивільний кодекс України / [вступ. стаття А.С. Довгерта]. - Х. : Одіссей, 2004. - 400 с.
   13. Шлях підвищення ефективності управління земельними ресурсами міст України. - К. : ІРЦ “Реформування земельних відносин в Україні”, 2005.

 
< Попередня   Наступна >

При використанні матеріалів сайту активне гіперпосилання на http://vuzlib.com обов'язкове!
© 2010 www.VuzLib.com