www.VuzLib.com

Головна arrow Земельне право arrow Визначення об’єктів оцінки земель в Україні
Меню
Головна
Каталог освітніх сайтів

Визначення об’єктів оцінки земель в Україні

Н.О. ГРАБОВЕЦЬ

ВИЗНАЧЕННЯ ОБ’ЄКТІВ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ В УКРАЇНІ

   Проаналізовано норми чинного законодавства, що регулюють проведення оцінки земель в Україні. Визначено види об’єктів та територіальну основу проведення кожного виду оцінки земель.
   Оцінка земель, земельно-оціночні райони, земельні ділянки.
   У сучасному розумінні оцінка земель - це процес визначення якісних характеристик, економічної цінності та вартості земель за процедурами, що встановлені законодавством у сфері оцінки земель [6, с. 103]. Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види: бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель та грошова оцінка земельних ділянок (ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 p.). Водночас, всі перелічені види оцінки є складовими частинами державного земельного кадастру (ст. 196 ЗК України) і, відповідно, наповнюють його відомостями про якість земельних ділянок, їх економічну цінність та вартість. Слід відзначити, що в умовах формування ринку землі та з метою забезпечення її раціонального використання важливо, щоб зазначені відомості були точними і достовірними, а цьому, перш за все, сприяє вчасне проведення оцінки земель та правильне визначення об’єктів такої оцінки. Тому визначення об’єктів оцінки земель є актуальною проблемою сучасної юридичної науки. Метою цієї наукової статті є аналіз норм чинного законодавства, які регулюють проведення бонітування ґрунтів, економічної та грошової оцінки земель, і визначення об’єктів кожного з цих видів оцінки.
   Юристами вивченню даного питання приділялось мало уваги. Науково-теоретичною основою дослідження стали праці відомих вчених- землевпорядників, таких як: М. О. Володін, Ю. Ф. Дехтяренко, Д. С. Добряк, М. Г. Лихогруд, Т. П. Магазинщиков, А. Г. Мартин, Ю. М. Манцевич, Ю. М. Палеха, М. Г. Ступень та ін. У довідковій літературі під «об’єктом» (від лат. objectum - предмет) розуміється предмет, явище, на яке спрямована певна діяльність людини [1, с. 400]. Отже, виходячи із видів оцінки земель, перелічених у ч. 1 ст. 5 вищезгаданого закону, земельно-оціночна діяльність спрямована на оцінку земель, окремих земельних ділянок та їх ґрунтів.
   Однак, якщо поняття «землі» і «земельні ділянки» можна розглядати як тотожні, які в контексті оцінки земель співвідносяться як категорії «загальне» і «одиничне» (тобто, в одних випадках оцінці підлягає певний земельний масив, в інших - конкретна земельна ділянка); поняття «ґрунт» є дещо відмінним від них. Хоча деякі автори вважають, що з точки зору родючості «земля» і «ґрунт» - поняття ідентичні. Так, на думку С. Д. Черьомушкіна, різниця між ними полягає лише в тому, що «земля» є більш загальним (збірним) поняттям, а «ґрунт» пов’язується з конкретним уявленням про землю [2, с. 100-101]. Земля може бути і чорноземною, і дерново-підзолистою тощо. Що стосується ґрунту, то кожний з них єдиний у своєму роді. У зв’язку з цим чорнозем типовий, наприклад, є і ґрунт і земля, але він відрізняється відповідними ознаками від іншого ґрунту, що також є землею [3, с. 104-105]. На відмінність ґрунту від землі вказує і той факт, що земля (землі) є поверхнею суші, яка, крім ґрунтів, включає корисні копалини та інші природні елементи, що органічно поєднані та функціонують разом з нею (п. 2 Методики визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства, затвердженої наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України від 27 жовтня 1997 р. № 171). Варто відмітити, що в науковій літературі не існує однозначного розуміння об’єкту бонітування ґрунтів: одні вчені під таким об’єктом розглядають ґрунт, виражений суворо визначеними таксономічними одиницями, встановленими за матеріалами детального ґрунтового обстеження [4, с. 190], інші - агровиробничі групи ґрунтів у межах природно- сільськогосподарських районів [5, с. 191]. Однак, як зазначив М. О. Володін, бонітування виконують на вихідному об’єкті - ґрунтах, зведених за матеріалами ґрунтових зйомок в окремі угрупування ґрунтових відмінностей - таксономічні одиниці, близькі між собою за рельєфними ознаками, гідротермічними умовами і всією сукупністю природних властивостей в цілому. Назва «таксономічна» (від латинського «taxatio» - оцінка) фактично означає - оціночна, або оцінна. А найбільш поширеною в Україні таксономічною одиницею є агровиробнича група ґрунтів [6, с. 206]. В діючому законодавстві України відсутнє визначення агровиробничої групи ґрунтів. Таке поняття було закріплене, зокрема, в п. 2.1. Методики визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства - як об’єднання ґрунтових відмін на підставі близькості генезису, механічного складу, властивостей ґрунтотворної породи, поживного режиму, фізико-хімічних показників і умов залягання, яке дозволяє застосовувати однакові заходи щодо раціонального використання ґрунтів та підвищення їх родючості. В науковій літературі таке визначення застосовується і сьогодні [7, с. 5].
   Виходячи зі змісту ч. 2 ст. 179 ЗК України, бонітування ґрунтів як один із видів оцінки земель проводиться у межах природно - сільськогосподарських районів. Разом з тим, на основі природно- сільськогосподарського районування можливе земельно-оціночне районування, що виконується з урахуванням місцевих природно-кліматичних і економічних умов ведення сільського господарства [4, с. 189]. Межі оціночних районів по можливості ув’язують з межами адміністративних районів чи областей (у випадку однорідності її території). У випадку значної незбіжності їх суміщають з межами конкретних землеволодінь і землекористувань [8, с. 253]. При цьому, головним принципом бонітування виступає ідентифікація показників оцінки однойменних ґрунтів в межах земельно-оціночного району. Це значить, що показник оцінки земель, присвоєний окремій таксономічній одиниці (агровиробничій групі ґрунтів) за затвердженою шкалою, є однаковим за родючістю у всіх господарствах, де вона має поширення. Тому дуже важливе значення має робота по агровиробничому групуванню ґрунтів земельно-оціночного району, на основі якого формуються різноякісні виділи земель, що підлягають оцінці. Іншими словами, однакові агрогрупи ґрунтів повинні одержати однакові показники бонітування [9, с. 256]. Отже, безпосереднім об’єктом бонітування ґрунтів є агровиробничі групи ґрунтів, а опосередкованим - території земельно- оціночних районів.
   В галузі ведення державного земельного кадастру ґрунт як носій родючості і предмет оцінки розглядається як єдине поняття тому, що спочатку при бонітуванні ґрунтів проводиться оцінка природної родючості, а потім при економічній оцінці визначається економічна родючість, яка враховує об’єктивні економічні фактори (рівень ведення господарства, структуру посівних площ, спеціалізацію господарств тощо). Тому при бонітуванні ґрунтів і економічній оцінці земель вибирають єдиний вид таксономічної одиниці. За такі одиниці, крім агровиробничих груп ґрунтів, можуть бути прийняті більш дрібні - ґрунтові відміни або більш крупні - оціночні групи земель [3, с. 105]. На нашу думку, поняття та види таксономічних одиниць як об’єктів оцінки земель повинні бути закріплені законодавчо, зокрема, у методиках бонітування ґрунтів і економічної оцінки земель, про які згадується в п.п. 2.3., 2.4. Тимчасових методичних вказівок по веденню державного земельного кадастру, затверджених наказом Держкомзему «Про удосконалення ведення державного земельного кадастру в зв’язку з його автоматизацією» від 3 вересня 1999 р. № 83). Але на сьогодні навіть такі методики Держкомземом не розроблені.
   Згідно зч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Закону України «Про оцінку земель» бонітування ґрунтів проводиться на землях сільськогосподарського призначення та лісового фонду, а економічна оцінка - лише на землях сільськогосподарського призначення. В тім, на підставі ч. 2 ст. 200 ЗК України, економічна оцінка має проводитися на землях різного призначення. До того ж, і в Законі України «Про оцінку земель» зазначено, що дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок (ч. 3 ст. 5), яка, в свою чергу, проводиться на землях усіх категорій (ч. 1 ст. 18). Тому є слушною думка О. М. Пащенка щодо визначення об’єктом економічної оцінки земель єдиний земельний фонд країни, представлений різними категоріями земель і земельними угіддями з різним ґрунтовим покровом [10, с. 557]. Отже, в Законі України «Про оцінку земель» ст. 17, з урахуванням положень ст. 18 щодо періодичності проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, слід викласти у такій редакції: «Стаття 17. Порядок проведення економічної оцінки земель». Економічна оцінка земель проводиться відповідно до державних стандартів, норм і правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
   Економічна оцінка земель проводиться:
   сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;
   несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
   Економічна оцінка земель проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою».
   На відміну від бонітування ґрунтів, об’єктом якого є тільки ґрунтовий покрив земель, економічна оцінка пов’язує між собою ґрунти і земельні площі складнішими багатоаспектними залежностями, які утворилися у результаті господарської діяльності людини [5, с. 198-199]. Якщо при бонітуванні земля розглядається як природне тіло, то економічна оцінка повинна визначити можливу ефективність виробництва в даних економічних умовах з урахуванням місцезнаходження ділянок, технологій, що застосовуються, та інших факторів [11, с. 152]. Відповідно, при бонітуванні ґрунтів земля оцінюється як природний ресурс, а при економічній оцінці - як природний ресурс, як засіб виробництва і як просторовий базис (що слідує із визначення економічної оцінки земель, наведеного вч. 1 ст. 200 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оцінку земель»). І якщо внаслідок бонітування ґрунтів встановлюється, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого за своїми природними і стійко набутими властивостям, економічна оцінка визначає, у скільки разів та чи інша земля краща (більш цінна) чи гірша (менш цінна) за іншу.
   Що стосується земель сільськогосподарського призначення, в п. 12 Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15, зазначено, що економічна оцінка сільськогосподарських угідь проводиться за їх продуктивністю, окупністю затрат і диференціальним доходом. Вказані оціночні показники по агровиробничих групах ґрунтів визначають та відповідні оціночні шкали складають у межах природно- сільськогосподарських районів [7, с. 5]. Тобто, об’єктом економічної оцінки земель сільськогосподарського призначення, як і бонітування ґрунтів, приймаються агровиробничі групи ґрунтів, а територіальною основою такої оцінки є природно-сільськогосподарське районування. При цьому, головне завдання економічної оцінки земель полягає у визначенні диференціального рентного доходу на сільськогосподарських угіддях, а саме - частини чистого доходу, яка виражає вартість додаткового приросту сільськогосподарської продукції на відносно кращих і середніх землях при вирощуванні сільськогосподарськихкультур [7, с. 5].
   Економічна оцінка земель несільськогосподарського призначення, згідно норм вищезгаданого Положення, проводиться за місцеположенням, екологічним значенням, інженерним облаштуванням територій, соціально- економічними умовами їх використання. Тобто, при економічній оцінці таких земель враховуються фактори, що впливають на цінність земель і ефективність їх використання. А об’єктом оцінки є певні території земель несільськогосподарського призначення. Так, в ст. 3 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що об’єктами оцінки земель є територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон. У цій статті закону також передбачено, що об’єктами оцінки земель є земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України. Визначення таких об’єктів характерно для грошової оцінки земельних ділянок.
   Перш за все, необхідно зазначити, що формулювання «грошова оцінка земельних ділянок» вже вказує на те, що оцінці підлягають саме земельні ділянки. Це в повній мірі стосується нормативної грошової оцінки. Так, відповідно до п. 1.2. Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525, об’єктами оцінки є земельні ділянки, що використовуються за функціональним призначенням незалежно від того, до якої категорії вони віднесені. Згідно з п. 18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, оцінці підлягають окремі земельні ділянки та їх сукупність - території сільськогосподарських угідь і території населених пунктів.
   Відносно експертної грошової оцінки земельних ділянок варто відзначити, що на відміну від ч. 4 ст. 201 ЗК України, де вказано, що експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно- правових угод щодо земельних ділянок, згідно зч. 7 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» даний вид оцінки використовується також при укладенні цивільно-правових угод щодо прав на земельні ділянки. До того ж, у ст. 3 Закону України від 12 липня 2001 р. «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та п. 3 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440, передбачено, що об’єктом оцінки може бути не лите майно - земельна ділянка, а й майнові права на неї, до яких згідно ЗК України відносяться: право власності, право оренди та право користування чужою земельною ділянкою (сервітут, емфітевзис, суперфіцій). Оцінка таких прав здійснюється за Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531.
   Існує, однак, певна неузгодженість норм чинного законодавства щодо віднесення частин земельних ділянок до числа об’єктів грошової оцінки. Адже, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 5 листопада 2009 р. до ЗК України були внесені зміни, аналіз яких дає можливість зробити висновок, що частини земельної ділянки не можуть бути об’єктом земельно-оціночних відносин. Так, у новій редакції ч. 6 ст. 120 ЗК України зазначається, що укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. Крім того, у ч. 3 ст. 133 ЗК України законодавець визначив, що передача в заставу частини земельної ділянки (або права на частину земельної ділянки) здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості) відповідно до документації із землеустрою. А згідно з п. 1.4. Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затвердженому наказом Держкомзему від 15 лютого 2010 р. № 168, земельним ділянкам при їх формуванні, земельним ділянкам, утвореним у результаті поділу чи об’єднання інших земельних ділянок, присвоюються нові кадастрові номери. При цьому попередні кадастрові номери отримують статус архівних і в подальшому не використовуються. Тобто, кадастровий номер не може бути присвоєно частині ділянки, в ринковому обороті виступають вже зовсім нові сформовані земельні ділянки, які виокремлюються з-поміж інших за допомогою кадастрових номерів.
   Отже, в ст. 3 Закону України «Про оцінку земель» після слів «земельні ділянки» слова «чи їх частини» потрібно виключити, а також виключити слова «(їх частини)», «(її частина)» в п. 3, абз. 1 п. 22 Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442. Крім того, необхідно привести у відповідність до даної норми положення Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531, та Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему від 9 січня 2003 р. № 2.
   Варто також відмітити, що відповідно до п. 1 вищезгаданої Методики експертна грошова оцінка земельних ділянок, як і нормативна грошова, проводиться на землях усіх категорій.
   Таким чином, можна зробити висновок, що бонітування ґрунтів проводиться лише на землях сільськогосподарського призначення та лісового фонду, а економічній та грошовій оцінці підлягає весь земельний фонд країни. Об’єктами оцінки є агровиробничі групи ґрунтів, території земельно- оціночних районів (зон), окремі земельні ділянки та права на них.

Список літератури

   1. Семотюк О. П. Сучасний словник іншомовних слів / О. П. Семотюк. - X. : Ранок, 2008. - 688 с.
   2. Земельный кадастр СССР / Под общ. ред. С. Д. Черемушкина. - М . : Экономика,1967. - 356 с.
   3. Оцінка земель: Навчальний посібник / За заг. ред. М. Г. Ступеня. - Львів : «Новий світ-2000». - 2008. - 308 с.
   4. Теоретичні основи державного земельного кадастру: Навчальний посібник / За заг. ред. М. Г. Ступеня. - Львів : «Новий світ-2000», 2003. - 336 с.
   5. Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Навчальний посібник. - К. : Профі, 2007. - 624 с.
   6. Володін М.О. Основи земельного кадастру. Навчальний посібник. - К.: Київський державний технічний університет будівництва і архітектури, 1998. - 288 с.
   7. Добряк Д. С., Мартин А. Г . Методичні засади економічної оцінки сільськогосподарських угідь // Землеустрій і кадастр. - 2009. - № 3. - С. 3-7.
   8. Варламов А. А., Гальченко С. А., Захарова С. Н., ПодколзинаН. В., Яровой А. М. Земельный кадастр: Учебно-практическое пособие. - М. : ГУЗ, 2001. - 384 с.
   9. Крикунов В. Г. Ґрунти і їх родючість: Підручник / В. Г. Крикунов. - К. : Вища школа, 1993. - 287 с.
   10. Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / За заг. ред. В. В. Медведчука. - К. : Юрінком Інтер. - 2004. - 656 с.
   11. Земельное право и земельный кадастр / В. X. Улюкаев, А. А. Варламов, Н. Е. Петров. - М. : Колос, 1996. - 191 с.

 
< Попередня   Наступна >

При використанні матеріалів сайту активне гіперпосилання на http://vuzlib.com обов'язкове!
Зворотний зв'язок
© 2010 www.VuzLib.com