www.VuzLib.com

Головна arrow Земельне право arrow Правові аспекти державної реєстрації прав на землю та їх обтяжень
Меню
Головна
Каталог освітніх сайтів

Правові аспекти державної реєстрації прав на землю та їх обтяжень

Д. В. БУСУЙОК

ПРАВОВІ АСПЕКТИ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ

   Проведено дослідження етапів розвитку державної реєстрації прав на землю, системи органів державної реєстрації прав на землю, наявних видів систем реєстрації землі, співвідношення державної реєстрації прав на землю та державного земельного кадастру, переліку прав на землю та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації.
   Державна реєстрація прав на нерухоме майно, державний земельний кадастр, обмеження прав на землю, обтяження прав на землю.
   Проголошення в Україні плюралізму форм власності на землю, визнання землі нерухомим майном викликало потребу вжити заходи за наявності яких у учасників правовідносин не виникло б жодних сумнівів щодо приналежності земельної ділянки на відповідному титулі певному суб’єкту. Такими заходами виявилась державна реєстрація прав на землю.
   Правове регулювання здійснення державної реєстрації прав на землю стало об’єктом детального дослідження з боку науковців [1]. Незважаючи на зазначені дослідження цієї проблематики залишаються досі недостатньо дослідженими етапи розвитку державної реєстрації прав на землю, система органів державної реєстрації прав на землю, наявні види систем реєстрації землі, співвідношення державної реєстрації прав на землю та державного земельного кадастру, перелік прав на землю та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації.
   Знаходження відповідей на поставлені запитання і є метою цієї статті.
   Перший етап розвитку державної реєстрації прав на землю пов'язаний з прийняттям Земельного кодексу (ЗК) України в редакції від 13 березня 1992 p. [2]. Згідно цього Кодексу право власності або право постійного користування землею посвідчувались державними актами, які видавались та реєструвались відповідними Радами народних депутатів.
   Другий етап пов'язаний з прийняттям Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21 травня 1997 p. № 280/97-ВР [3]. До відання виконавчих органів відповідних рад стали належати повноваження щодо реєстрації права користування землею і договорів на оренду землі, видачі документів, що посвідчують право власності і право користування землею. Третій етап розпочався з прийняттям Указу Президента України «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 19 січня 1999 р. № 32/99 [4]. Згідно цього Указу до суб’єктів реєстрації прав на землю поряд з органами місцевого самоврядування були віднесені державні органи земельних ресурсів.
   Четвертий етап пов’язаний з введенням в дію нині чинного ЗК України від 25 жовтня 2001 р. [5]. Згідно цього Кодексу державна реєстрація була віднесена до складових частин державного земельного кадастру. Останній, у свою чергу, мав вестися уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
   У цей період були започатковані заходи зі створення єдиної системи державної реєстрації прав на нерухоме майно. Зокрема, на виконання Указу Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р. № 134/2003 [6] Кабіне Міністрів України постановив підтримати пропозицію Держкомзему та Мін’юсту про створення на базі державного реєстру земель та державного реєстру прав власності на нерухоме майно Державний реєстр прав на землю та нерухоме майно [7].
   У юридичній літературі з приводу доцільності існування двох окремих систем чи єдиної системи державної реєстрації прав на землю та на решту нерухомого майна було висловлено дві протилежні точки зору [8]. Ми поділяємо позицію щодо доцільності існування єдиної системи державної реєстрації прав на землю та на решту нерухомого майна.
   П’ятий етап пов’язаний з прийняттям Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р. [9]. Було проголошено про формування та дію єдиного Державного реєстру прав, який базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на об’єкти нерухомого майна, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна. Систему органів державної реєстрації прав склали центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який мав забезпечувати реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, а також створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які мали бути місцевими органами державної реєстрації прав.
   Незважаючи на те, що закон набирає чинності, він фактично не діє. Невирішеним залишається питання про те, хто з органів виконавчої влади має здійснювати єдину державну реєстрацію прав на земельну та неземельну нерухомість, - Міністерство юстиції України чи Державний комітет України із земельних ресурсів. Спочатку функції з державної реєстрації прав на земельну та неземельну нерухомість у складі державного земельного кадастру було покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах згідно Указу Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р. № 134/2003. У 2006 році було прийнято рішення щодо передачі повноваження з державної реєстрації прав на земельну та неземельну нерухомість у складі Державного реєстру прав від Державного комітету України по земельних ресурсах до Міністерства юстиції України [10]. Незважаючи на це, Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України із земельних ресурсів досі здійснює реєстрацію прав на земельну нерухомість, а Бюро технічної інвентаризації - реєстрацію прав на неземельну нерухомість.
   Шостий етап пов’язаний з внесенням змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р. № 1952 - IV та до інших пов’язаних з цим законом законодавчих актів України [11]. Згідно цих змін з 1 січня 2012 р. систему органів державної реєстрації прав мають становити спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав - Міністерство юстиції України, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав. Держателем Державного реєстру прав має бути спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав - Міністерство юстиції України. Адміністратором Державного реєстру прав повинно бути державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України, яке має здійснювати заходи із створення та супроводження програмного забезпечення Державного реєстру прав та відповідати за технічне і технологічне забезпечення, збереження та захист даних, що містяться у Державному реєстрі прав.
   Щодо визначення того, хто має здійснювати державну реєстрацію прав на нерухоме майно, вважаємо, що у цьому разі основну увагу варто звернути не на коло суб’єктів реєстрації, а на рівень ефективності від здійснюваної ними діяльності. У цьому аспекті Державний комітет України із земельних ресурсів поступається Міністерству юстиції України. 17 лютого 2003 р. Президент України підписує Указ «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру». З метою забезпечення виконання цього Указу Кабінет Міністрів України готує цілий ряд постанов [12]. 17 жовтня 2003 р. Міжнародний банк реконструкції та розвитку погоджується надати Україні позику на виконання проекту «Видача державних актів на право власності на землю у сільській місцевості та розвиток системи кадастру» [13]. Проект в частині розвитку національної системи кадастру мало виконувати Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру» при Державному комітеті України по земельних ресурсах. Верховна Рада України приймає Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р. № 1952 - IV. Згідно цього Закону центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів мав забезпечувати реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав. Відтак була зформована нормативна та фінансова база для побудови єдиної системи державної реєстрації прав на нерухоме майно під егідою Державного комітету України по земельних ресурсах. Незважаючи на вжиті заходи цього не сталось. Замість цього спостерігалось відсутність послідовності у тлумаченні чинного земельного законодавства [14], затягування процесу видачі державних актів тощо [15].
   Міністерство юстиції України є держателем цілої низки реєстрів, - Реєстру прав власності на нерухоме майно [16], Державного реєстру правочинів [17], Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна [18]. При цьому не спостерігається суттєвих нарікань щодо функціонування цих реєстрів. Відтак законодавець вирішив, що органом державної реєстрації прав на нерухоме майно має бути не центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав - Міністерство юстиції України [19].
   У світі існує дві системи реєстрації: реєстрація документів (реєстрація правочинів) та реєстрація прав (правового титулу) [20]. Вітчизняній правовій системі притаманні ознаки двох викладених систем реєстрації. Реєстрація документів та прав закріплені в Цивільному кодексі (ЦК) України, а реєстрація прав, - в ЗК України. Загальноприйнятим є те, що законодавець під державною реєстрацією земельних ділянок має на увазі державну реєстрацію прав на землю [21]. Разом з тим Держкомзем відстоював позицію щодо існування третьої реєстраційної системи, -державної реєстрації земельних ділянок [22].
   Ми вважаємо, що варто погодитись з висловленою у юридичній літературі точкою зору про те, що юридична природа реєстрації прав на землю в усіх випадках полягає у легалізації прав на землю, тоді як правова природа реєстрації прав на решту нерухомого майна є різною залежно від способу набуття права на нерухоме майно і може становити як легалізацію (тобто виникнення) прав на нерухоме майно, так і легітимацію (підтвердження зазначених прав) [23].
   Товарно - грошові відносини опосередковують перехід нерухомого майна від одного суб’єкта до іншого на відповідних титулах, правах. Прозорість цих відносин можна забезпечити лише за умов відсутності будь - яких сумнівів щодо прав, на підставі яких відбувається володіння такою нерухомістю. Саме за цих обставин система Торенса набула такого поширення [24]. При реєстрації правочинів поза увагою залишаються права на підставі яких відбувається володіння майном. Відсутня розгорнута характеристика нерухомості. Основна увага звернута на облік видів правочинів, бланків нотаріальних документів, на яких викладено текст правочину тощо [25]. При цьому слід мати на увазі, що під час реєстрації відповідних прав на нерухоме майно до реєстру заносяться відомості щодо правовстановлюючих документів. За цих умов, ми вважаємо за доцільне відмовитись від існування окремої системи державної реєстрації правочинів. Облік правовстановлюючих документів, в тому числі правочинів можна вести у складі Державного реєстру прав.
   Законодавець зробив істотний крок в цьому напряму. Зокрема з 1 січня 2012 року положення ст. 334 ЦК України згідно якому якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації буде змінено на положення відповідно доякого права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. При цьому у ЦК України існуватиме стаття 210 «Державна реєстрація правочину». Згідно цієї статті правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Наступним виникає запитання про те, як має співвідноситись Державний реєстр прав та Державний земельний кадастр. Згідно Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 р. державний реєстр прав оголошений єдиною державною інформаційною системою, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав. При цьому інформація про зареєстровані права на земельні ділянки, необхідна для ведення державного земельного кадастру, має передаватись органу, який здійснює ведення державного земельного кадастру, в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
   Призначення державного земельного кадастру полягає у забезпеченні необхідною інформацією органи державної влади, органи місцевого самоврядування, юридичних осіб та громадян з метою раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю, контролю за використанням і охороною земель тощо. Складовою частиною державного земельного кадастру є державна реєстрація земельних ділянок. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Для прийняття зацікавленими суб’єктами обґрунтованих рішень інформація державного реєстру земель про права на земельні ділянки та документи, що посвідчують ці права має перебувати в актуальному стані. На цій підставі ми вважаємо, що Державний реєстр прав та Державний земельний кадастр не повинні бути автономними системними утвореннями. Внесення змін до Державного реєстру прав має призводити до автоматичного оновлення відповідної інформації у Державному земельному кадастрі. Відтак Державний реєстр прав та Державний земельний кадастр мають формувати взаємопов’язану інформаційну систему про земельні ділянки та розташовані на них поліпшення (будівлі, споруди).
   На сьогодні домінуючим є положення про те, що земельна ділянка та розташоване на ній нерухоме майно слід розглядати як неподільну нерухомість. Ця позиція представлена не лише в юридичній літературі [26], а й у чинному законодавстві, - ЦК України, ЗК України, тощо. Такий підхід дозволяє отримати всебічну інформацію про земельну ділянку, розташовану на ній нерухомість та визначити оптимальні шляхи планування, використання, охорони, контролю за дотриманням вимог правового режиму використання відповідних земель. На цій підставі ми вважаємо, що Державний земельний кадастр має включати інформацію про земельні поліпшення, якими є будівлі, споруди тощо. Відтак складовою частиною Державного земельного кадастру має стати не лише державна реєстрація прав на земельні ділянки, а й на земельні поліпшення (будівлі, споруди тощо).
   У зв’язку з досліджуваним питанням варто відзначити, що існуюча система цивільних прав є результатом тривалої еволюції цивілістичної науки [27]. Наука ж земельного права досі не має чітко сформованої системи прав на землю. Відповідно до цивілістичної традиції права на землю поділяються на речові та зобов’язальні. Критерієм поділу прав на землю на речові та зобов’язальні є особливості правового регулювання відповідних земельних відносин [28]. Земельне законодавство України передбачає такі види речових прав, як право власності на землю та речові права на чужу земельну ділянку або обмежені речові права. До речових прав на чужу земельну ділянку можна віднести право володіння, земельний сервітут, емфітевзис, суперфіцій, заставу земельної ділянки, право постійного користування земельною ділянкою. До зобов’язальних прав на земельну ділянку можна віднести право оренди землі.
   Незважаючи на те, що право оренди землі є зобов’язальним правом, воно віднесено до речових прав на нерухоме майно згідно ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 p.. На цій підставі, ми вважаємо, що у законодавстві про державну реєстрацію прав на нерухоме майно має бути закріплений існуючий поділ прав на землю на речові (право власності та речові права на чужу земельну ділянку) та зобов’язальні права на землю (право оренди землі). Відтак назву Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» варто змінити на назву, - Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
   Поняття та види обтяжень прав на нерухоме майно були сформовані в юридичній літературі [29]. Відповідно до чинного законодавства України обтяженню підлягають речові та зобов’язальні права. Щодо цих прав на земельну ділянку можуть виникати права інших осіб на земельну ділянку. Згідно науки земельного права під обтяженнями можна розуміти як речові та зобов’язальні права, так і накладення заборони на відчуження земельної ділянки при посвідченні відповідного договору. При цьому законодавець не визначився з чітким переліком обтяжень прав на нерухоме майно. Згідно Конституції України право власності є однією з найбільших цінностей, гарантується державою, має набуватись та реалізовуватись відповідно до закону. Зі свого боку обтяження призводять до істотного звуження здійснення власником своїх правомочностей. їх наявність має своїм наслідком зниження ринкової вартості земельної ділянки. Відтак ми вважаємо, що законодавець повинен сформувати чіткий перелік обтяжень прав на нерухоме майно, в тому числі на земельні ділянки, що підлягають державній реєстрації та закріпити, що законом можуть бути встановлені інші обтяження прав на нерухоме майно. Враховуючи той факт, що речові та зобов’язальні права підлягають державній реєстрації як права на нерухоме майно окремо, на нашу думку, до обтяжень прав на нерухоме майно, в тому числі на земельні ділянки, що підлягають державній реєстрації доцільно віднести: а) права інших осіб, які виникають у зв’язку зі встановленням зон з особливими умовами землекористування; б) засоби забезпечення позовів (накладення арешту на земельну ділянку, що належить відповідачеві і перебуває у нього або в інших осіб); в) засоби забезпечення виконання судових рішень (накладення арешту на майно (земельну ділянку) боржника); г) засоби забезпечення виконання зобов’язань (накладення заборони на відчуження земельної ділянки при посвідченні договору довічного утримання) тощо.
   Згідно чинного законодавства момент укладення угоди об’єктом якої є земельна ділянка та виникнення прав на цю земельну ділянку не співпадають. В Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 р. відзначається, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. При цьому датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважається дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав. У зв’язку з цим виникає запитання про майбутню долю набувача земельної ділянки у разі смерті попереднього володільця земельної ділянки до прийняття рішення про державну реєстрацію прав та внесення записів до Державного реєстру прав. Нажаль за цих умов набувач земельної ділянки не зможе стати власником земельної ділянки. Остання має бути включена у спадкову масу. На нашу думку, з тим щоб уникнути таких негативних наслідків державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також відмова в ній має провадитись в день подачі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
   Проведене дослідження дозволило встановити етапи розвитку державної реєстрації прав на землю, систему органів державної реєстрації прав на землю, наявні види систем реєстрації землі, співвідношення державної реєстрації прав на землю та державного земельного кадастру, перелік прав на землю та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації.

 
< Попередня   Наступна >

При використанні матеріалів сайту активне гіперпосилання на http://vuzlib.com обов'язкове!
© 2010 www.VuzLib.com