www.VuzLib.com

Головна arrow Земельне право arrow Особливості проведення земельних реформ і кредитування в Україні та Східній Німеччині
Меню
Головна
Каталог освітніх сайтів

Особливості проведення земельних реформ і кредитування в Україні та Східній Німеччині

М. П. Курило, С. І. Запара

ОСОБЛИВОСТІ ПРОВЕДЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ РЕФОРМ І КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ ТА СХІДНІЙ НІМЕЧЧИНІ

   Стаття присвячена інтеграційним інформаційно-правовим аспектам землевпорядкування в Україні та Східній Німеччині.
   Ключові слова: землекористування, земельна ділянка, земельні відносини, земельна реформа, іпотека, оренда землі.
   Постановка проблеми. Земля є основним національним багатством України. Правове регулювання питань, предметом яких виступає земля, вже достатній час викликає інтерес з боку фізичних і юридичних осіб.
   З огляду на можливості фіксації та суворе правове нормування у відношенні кожного факту переходу прав власності, земля може бути найбільш прийнятною гарантією з позовних вимог, зокрема, пов’язаних із кредитуванням. Максимально ефективною дана гарантія є для довгострокових кредитів, які видаються під заставу земельних ділянок. Аналіз останніх досліджень і публікацій. Тематика правового регулювання земельних відносин в Україні досліджувалась таким науковцями, як: В. І. Андрейцев, Г. І. Балюк, А. Г. Бобкова, А. П. Гетьман, П. Ф. Кулінич, В. Л. Мунтян, В. В. Носік,О. О. Погрібний, В. І. Семчик, Н. І. Титова, В. І. Федорович, Ю. С. Шемшученко, М. В. Шульга та ін. Однак і зараз, враховуючи недостатню ефективність земельної реформи в Україні, існує потреба у продовженні дослідження європейського досвіду в цьому питанні.
   Мета статті. Україна за геополітичними ознаками - європейська держава, що вимагає інтеграції існуючих підходів до питань землевпорядкування в Україні та європейських країнах за умови, що європейські цінності співпадають з національними пріоритетами розвитку. Окремі аспекти впровадження у життя якісно нових відносин інтеграції європейського та українського землевпорядкування в порівняльному контексті із Східною Німеччиною є метою даної публікації.
   Виклад основного матеріалу. Процес переходу до ринкових відносин у східних землях Німеччини мав багато схожих проблем із тими, що доводилось вирішувати в галузі сільського господарства в Україні.
   У 1989 році у східних землях Німеччини у державній власності знаходилось 3 млн. га сільськогосподарських земель, у тому числі 0,7 млн. га, конфіскованих фашистською Німеччиною у єврейських сімей до 1945 року та 1,2 млн. га експропрійованих у 1945-1949 рр. у великих (понад 100 га) латифундистів та нацистських злочинців. Інші 14 млн. га були залишені в приватній власності громадян (кожну земельну ділянку зареєстровано у поземельній книзі та його розміри встановлені), але цих громадян зобов’язали здати свої земельні ділянки у безкоштовну та безстрокову оренду і на цій основі створені 4530 колгоспів та сільськогосподарських кооперативів. Близько 10 % сільськогосподарських земель зберігалось у приватній власності, якою володіли 3,5 тис. дрібних фермерів та садових господарств, 1,5 млн. громадян займались особистим підсобним господарством [1].
   Перехід до ринку було розпочато з реформування земельних відносин.
   У серпні 1990 року набув чинності Закон України “Про приватизацію сільського господарства”, відповідно до якого земельні ділянки, що використовувались колгоспами та кооперативами, були повернуті громадянам у приватну власність на основі архівних записів у поземельних книгах.
   При цьому кожному власнику була надана можливість розпоряджатись своєю земельною ділянкою, зокрема:
   • здати в оренду або продати ділянку тому, хто буде використовувати її для ведення сільськогосподарського виробництва;
   • організувати своє фермерське господарство;
   • внести ділянку у статутний капітал нового кооперативу або товариства.
   Експропрійовані землі поверненню не підлягали та залишались у державній власності. Їх здали в оренду на 12 років з правом викупу у власність на пільгових умовах. І сьогодні орендатор може придбати до 50 % орендованих земель за ціною не менше 65 % від ринкової вартості, а інші 50 % земель - за ринковою вартістю [1].
   Розстрочка платежу не допускається, однак ділянка, що купується, може бути відразу здана у заставу для отримання кредиту на викуп землі.
   Земельна реформа в Німеччині в основному завершена і на території східних земель організовано і діють 25 тис. фермерських господарств розміром від 1 до 1100 га або середньою площею 66 га (їх землі займають близько 21 % від наявних сільськогосподарських земель), 2,7 тис. індивідуальних підприємств, заснованих на родинних зв’язках засновників, розміром від 2 до 2500 га або середньою площею 450 га (їх частка у земельних угіддях складає 12 %), 2,9 тисяч кооперативів, товариств і акціонерних товариств розміром від 9 до 5500 га середньою площею 1400 га (їх частка складає 62 % сільськогосподарських земель), а також 2 млн. особистих підсобних господарств громадян розміром від 0,1 до 20 га середньою площею 3 га, для яких сільське господарство, як правило, не є основним дохідним виробництвом, а скоріше хобі. Характерно, що частка землі, яка знаходиться у власності фермера та кооперативу, складає не більше 20 %, а іншу площу вони використовують на правах орендатора. На землі, що знаходяться у власності кооперативу, кооператив витрачає земельний податок (8 євро/га), за орендовані землі сплачує орендну плату (50 євро/ га) і земельний податок (8 євро/га). Окрім того, кооператив сплачує за меліоративні послуги по 18 євро/га. Оренда землі є основною формою землекористування та земельних відносин [1].
   Успіху земельних реформ в Німеччині сприяло те, що держава чітко визначила порядок, строки та умови оформлення земельних відносин. Якщо сільгоспвиробник не виконував цих вимог, він позбавлявся будь-якої фінансової підтримки з боку держави. Тому земля стала основним капіталом та багатством селянина, землевласника.
   В Україні зміни характеру земельних відносин, що мали місце в період з 1917 року до 1928 року, обумовили закладання основних принципів формування радянського земельного законодавства. Починаючи з першого кодифікованого акту земельного законодавства України - Тимчасового земельного закону, прийнятого УЦР 18 січня 1918 року, потім Декрету “Про соціалізацію землі ”, прийнятого ВЦВК 19 лютого 1918 року, далі були прийняті Декрети радянської влади “Про землю ” і “Про соціалізацію землі ”, Основний закон про трудове землекористування, Тимчасовий земельний закон, Земельний кодекс УСРР (1922 року). Основне місце в Земельному кодексі УСРР 1922 року займали положення, які повно і вичерпно врегульовували такі найважливіші інститути, як трудове землекористування, трудова оренда, застосування найманої праці тощо [2].
   З 1928 до 1970 року були прийняті Загальні засади землекористування і землевпорядження 1928 року і де-юре була закріплена виключна державна власність на землю. Єдиною юридичною підставою використання землі було право землекористування. Подальший розвиток союзного і республіканського законодавства пішов по лінії удосконалення сформованих у результаті націоналізації землі основних земельно-правових інститутів: права виключної державної власності, права емлекористування і його різновидів, правового режиму різних категорій земель, землевпорядження тощо. Загальні засади стали першим загальносоюзним кодифікованим актом земельного законодавства [2].
   У 1968 році були прийняті Основи земельного законодавства Союзу РСР і союзних республік. Основи більш чітко закріпили розподіл земель на категорії, який був введений Загальними засадами, підтвердили заборону оренди землі, введену в 1930 році, врегулювали питання ведення земельного кадастру. Також були закріплені тимчасове і вторинне землекористування, положення щодо охорони земель, які стосувалися нового земельно-правового порядку відповідальності, а також принцип безкоштовності користування землею. На базі й у розвиток Основ у 1970 році був прийнятий новий Земельний кодекс УРСР, що практично цілком відтворив їхні положення. У 1990 році був прийнятий новий кодифікований акт, який порівняно з попереднім земельним законодавством заклав діаметрально протилежні принципи і напрямки розвитку земельних відносин. Цей акт був прийнятий у формі Основ і став провісником початку здійснення сучасної земельної реформи. Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про землю 1990 року проголосили землю народним надбанням, відмовившись від терміна “державна власність на землю”. Був введений новий юридичний титул - володіння, а також відновлене право користування землею на умовах оренди. Це стало причиною більш детальної регламентації гарантій захисту прав і законних інтересів землевласників і землекористувачів. Важливим нововведенням Основ стало встановлення платності землекористування. Спеціальний розділ в Основах був відведений регулюванню відносин у сфері охорони земель. Закон визначив нових суб’єктів земельних правовідносин - громадян, що ведуть селянське господарство. Був закріплений зв’язок правового положення нерухомості і земельної ділянки, на якій вона розташована, а також зроблені інші нововведення.
   Закладене в Основах розмаїття земельних відносин, їх принципова відмінність від попереднього земельного законодавства створили передумови для повернення землі в сферу майнового обігу і, як наслідок, дали поштовх розвитку низки норм земельного законодавства, покликаних регулювати майновий обіг земель.
   Зазначені причини обумовили мету та завдання сучасної земельної реформи, які первинно були викладені у преамбулі до Постанови Верховної Ради України від 18 грудня 1990 р. “Про земельну реформу” із наступними змінами і доповненнями, а у ході здійснення земельно-реформаційних заходів набули більш повного змісту. Але загальна стратегія i тактика проведення земельної реформи в Україні має базуватися на фундаментальній ролі та значенні землі, її особливому місці серед інших природних ресурсів і засобів виробництва, на її здатності задовольняти різні потреби людини. При цьому корінних змін в організації належного використання і охорони земель в Україні в 1990-1991 роках не відбулося. Земельна реформа на цьому етапі розвивалася в рамках діючого (радянського) законодавства, на базі таких інститутів і засад, як виключна власність держави на землю, виключення земельних ділянок з цивільного обігу та винятково адміністративний характер передачі прав на землю тощо.
   З прийняттям 13 березня 1992 року чинної редакції Земельного кодексу України ситуація суттєво змінилася. Вперше кодифікований акт, що регулює земельне законодавство, проголосив юридичну демонополізацію земельної власності. Даний закон встановив, що разом з державною вводиться колективна та приватна форми власності на землю і проголосив їх рівноправними.
   Таким чином, до проголошення незалежності в Україні більш як 70 років діяла законодавча система СРСР, за якою земля, її надра, води та ліси були у винятковій власності держави (ст. 11 Конституції УРСР від 20 квітня 1978 року). В умовах незалежності України та кардинальних змін в економіці, у зв’язку з переходом до ринкових відносин законодавчу систему, яка існувала до цього, необхідно було докорінно змінити. Із введенням у дію в 1992 році Закону України “Про форми власності на землю”, Земельного кодексу України та Постанови Верховної Ради України “Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі” розпочався реальний процес роздержавлення землі та передачі її у власність недержавним підприємствам та громадянам України, який умовно можна поділити на два етапи: до прийняття нового Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року і після нього.
   Перший етап переходу від адміністративно-планових до ринкових відносин в аграрному секторі характеризувався законодавчим визнанням, поряд з державною та колективною, приватної власності на землю; створенням правового поля та умов для реформування економічних відносин на селі шляхом демонополізації державної власності, проведення приватизації державного майна і землі, формування реального господаря-власника, розвитку вільного підприємництва, створення умов для прибуткового господарювання сільськогосподарських підприємств і підвищення рівня життя людей у сільській місцевості, забезпечення продовольчої безпеки в Україні. За цей час, окрім нової Конституції України, яка остаточно закріпила і гарантувала право приватної власності на землю, було прийнято 39 законів, 5 постанов Верховної Ради України, 17 указів Президента України, 46 постанов Кабінету Міністрів, 58 базових наказів Держкомзему, зареєстрованих у Мін’юсті. Виконання вищезазначених нормативно-правових актів дало змогу реорганізувати колгоспи у колективні сільськогосподарські підприємства, радгоспи - в акціонерні товариства; започаткувати великомасштабну земельну реформу шляхом паювання земель, переданих у колективну власність господарств з наступною видачею громадянам сертифікатів на право на земельну частку (пай); здійснити приватизацію земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, будівництва й обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибних ділянок), садівництва, дачного і гаражного будівництва. Унаслідок перерозподілу земельних ресурсів у державній власності залишилося 50,7 відсотка земель, у приватну власність передано 49,1, у власність юридичних осіб - 0,2 відсотка. Більш як одинадцять з половиною мільйонів громадян, або 86 відсотків від загальної кількості, що мають право на приватизацію земельних ділянок, реалізували своє право. Майже сім мільйонів громадян отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) [3]. Отже, право приватної власності на земельні ділянки було нарешті легалізовано. Новим етапом у розвитку земельного, а також екологічного законодавства України стало прийняття 25 жовтня 2001 року Земельного кодексу України. Вперше на законодавчому рівні він чітко закріпив відносини власності на землю, і насамперед на землі сільськогосподарського призначення. За період з 2002 року в розвиток Земельного кодексу було прийнято 25 законів, серед яких 5 вносили зміни в уже чинні правові акти. Водночас для завершення цієї роботи необхідно продовжити удосконалювати нормативно-правову базу з питань, що регулюють особливості земельних відносин та використання земель різних категорій за їх цільовим призначенням, а також законів, які є базовими для формування ринку земель, серед них: “Про ринок земель”, “Про державний земельний кадастр” та інші.
   Загальна площа земель в Україні складає 60,3 млн. га, з них 41,8 млн. га, або 70 % - землі сільськогосподарського призначення. Вартість сільськогосподарських земель оцінюється у 360-400 млрд. грн., середня вартість 1 га - на рівні 9,2 тис. грн. [4]. Слід зазначити, що однією з важливих гарантій розвитку земельних відносини в Україні є розвиток іпотеки землі. Особливу актуальність іпотека набуває в умовах нестабільної економіки, виконуючи функцію подолання недовіри учасників ринку один до одного на фоні активного інвестування капіталу в аграрний сектор економіки.
   У Східній Німеччині права застави землі заносяться до реєстру земельних ділянок - поземельної книги - і діють у відношенні визначеної земельної ділянки. З огляду на суспільну довіру до правильності запису в поземельній книзі а також доступності інформації кожному, хто в стані довести обґрунтованість свого інтересу, кредитор, одержавши такого роду гарантії, може бути цілком упевнений у одержанні компенсації за рахунок вартості земельної ділянки у випадку, якщо кредит своєчасно не буде повернуто [5]. Як правило, селяни у Німеччині оформляють кредити у спеціалізованому земельному кооперативному банку, який має свої філії у районах та в усіх великих селах. У Німеччині функціонує 1300 земельних кооперативних банків, що входять до системи Німецького кооперативного банку [1].
   Цікаво, що за бажанням клієнта районний кооперативний банк може оформити кредит у інших банках, наприклад, у Державному сільськогосподарському банку або Німецькому іпотечному банку, які не мають такої широкої мережі своїх філіалів з переуступкою своїх прав та вимог до позикодавця.
   Для отримання кредиту слід надати документи:
   1) річний баланс (наскільки ефективно працює клієнт, його платіжна здатність);
   2) фінансовий план;
   3) гарантії (що передається у заставу).
   Отримавши ці документи, банк:
   4) 1 перевіряє кредитоспроможність клієнта;
   5) визначає умови кредитування (мету, строк кредиту, процентну ставку, початок погашення кредиту);
   6) проводить оцінку майна (частіше за все використовує інформацію районного відомства поземельної книги про ринкову вартість землі);
   7) готує резюме.
   Кредити видаються: на покупку техніки на 5 років, на будівництво об’єктів - до 20 років з обов’язковою відстрочкою першого платежу до 5 років, основний борг погашається тоді, коли кредит починає приносити прибуток. Здійснюється державна підтримка кредитування. Так, у разі отримання кредиту на модернізацію дрібного об’єкта в сумі 100 тис. євро інвестиційна безповоротна підтримка складає 20 % від суми кредиту. При вартості крупного об’єкта від 100 тис. до 1,25 млн. євро процентна ставка зменшується на 5 % (ринкова ставка - 6,5 %). Таким чином за рахунок державної підтримки, протягом 20 років близько 30 % від суми кредиту буде погашено державою [1].
   Існує федеральна інструкція, у якій затверджено перелік об’єктів для можливої інвестиційної державної підтримки, а також встановлено, що клієнт може одати одну заявку на великий об’єкт і одну заявку на малий об’єкт з періодичністю у 5 років. В землі Бранденбург на безповоротну підтримку кредитів виділяється на рік 1,7 млн. євро на дрібні об’єкти та 2,5 млн. євро на великі об’єкти [6].
   Кредит на практиці дають під заставу земельної ділянки, що знаходиться у власності клієнта. Закон дозволяє і банки погоджуються давати кредит під заставу земельної ділянки, що знаходиться в оренді, але лише якщо на це є нотаріально засвідчена згода орендодавця. Допускається отримання кредиту без застави майна за умови гарантійних зобов’язань від імені органів влади або третіх осіб. Поширена видача кредитів, навіть для нестійких у фінансовому розумінні осіб, під інвестиційні проекти. При цьому закладається під отриманий кредит обладнання та будівельна споруда. Досліджуючи досвід кредитування Німеччини, можна зробити висновок, що основним заставним активом, під який видається кредит сільгоспвиробнику і селянину, є земля.
   Середній розмір кредитної ставки, залежно від мети кредитування складає 3,7-4,3 %. Закладена земля складає 95 % від загальної кількості закладених активів. На кожний закладений гектар землі видано 1700 євро короткотривалих, середньострокових та довгострокових кредитів при середній ринковій вартості пашні 2300 євро. Держава активно працює на банківському ринку: в Німеччині налічується 17 банків, в капіталі яких бере участь держава, в кожній з 13 земель існують банки, створені за участю муніципалітетів та регіональних бюджетів [7].
   В Україні в результаті відсутності спеціальної законодавчої бази земля як основний актив не використовується, селяни позбавлені можливості застосовувати довгострокові кредити на розвиток виробництва.
   На сьогодні в Україні порядок передачі землі в іпотеку, крім Земельного та Цивільного кодексів, регулюється Законом України “Про іпотеку” (далі Закон). Відповідно до статті 1 Закону іпотека - застава нерухомого майна, коли земля та (або) інші об’єкти, що становлять предмет іпотеки, залишаються у заставодавця (боржника або третьої особи (майнового поручителя), а заставодержатель (кредитор) має право у разі невиконання забезпеченого іпотекою основного зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки [8].
   Згідно із змістом ст. 14 Закону в іпотеку можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності.
   Земельну ділянку, яка перебуває у спільній частковій власності, може бути передано в іпотеку після виділення її в натурі.
   Не допускається передача в іпотеку частини земельної ділянки, яка за розміром не може бути використана як окрема земельна ділянка за цільовим призначенням земель відповідної категорії.
   Земельна ділянка, віднесена до земель населених пунктів (крім земель сільськогосподарського призначення), на якій згідно із затвердженими правилами забудови відповідних населених пунктів заборонено спорудження будівель та споруд, не може бути предметом іпотеки як окрема земельна ділянка.
   Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок, які відповідно до законодавства не можуть передаватися у власність громадян та юридичних осіб.
   Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки, що відповідають вимогам, установленим Кабінетом Міністрів України та Національним банком України. Іпотечний договір земельної ділянки повинен містити відомості про:
   • місце розташування земельної ділянки;
   • склад земельної ділянки, а для земельних ділянок сільськогосподарського призначення - їх якісний стан;
   • цільове призначення земельної ділянки;
   • план (схему) земельної ділянки, посвідчений районним (міським) відділом земельних ресурсів;
   • вартість земельної ділянки;
   • перелік обмежень права власності на земельну ділянку.
   Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок, у тому числі земельних ділянок, на яких розташовані будівлі та споруди, проводиться з прилюдних торгів.
   Не дивлячись на існування спеціального законодавства, що регулює питання іпотеки, залишається ряд неврегульованих проблем, пов’язаних із кредитуванням. Земельний ринок в Україні і досі не сформований. Продовжує діяти мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Не прийняті закони “Про земельний кадастр” та “Про ринок земель”. Не сформований механізм оцінки землі та процедура проведення земельних торгів у разі невиконання кредитних зобов’язань. Неоднозначним за законодавством України залишається питання передачі права оренди земельної ділянки в іпотеку [9]. З іншого боку, діючі правові акти не враховують соціально-економічні особливості аграрної економіки України, не продумана система погашення частини іпотечних зобов’ язань державою тощо. Послуги кредитування в Україні існують в обмеженій пропозиції: позику на покупку земельних ділянок пропонують лише декілька фінансових установ. Серед них “Райффайзен Банк Аваль”, “Надра”, “Укргазбанк”, “Укрсоцбанк” и “ТАС-Комерцбанк”. Складність процедури іпотеки обумовлюють високі процентні ставки та короткий термін кредитування. Найбільш затребуваними залишаються землі навколо Києва, в Одесі, Криму. Не менший попит на ділянки в рекреаційних зонах навколо обласних центрів, курортних територіях. Отже, землю найчастіше купують як капітал.
   З огляду на мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, однак пряму відсутність заборони на операції купівлі-продажу земель з призначенням “садівництво”, деякі банки кредитують такі ділянки площею до 0,12 га [10], оскільки це є максимальна площа ділянок, що можуть безкоштовно надаватись громадянам з земель державної або комунальної власності для садівництва.
   Не дивлячись на те, що в Україні ще не виник у цивілізованому розумінні ринок землі, Європейський банк реконструкції та розвитку готовий надавати кредити під заставу ділянок землі.
   Висновки. В умовах світової продовольчої кризи українська земля має кращий чорнозем у світі і може бути для Європи стратегічним об’ єктом для інвестування. Навіть не маючи достеменної інформації про строки відміни мораторію Європейський банк реконструкції та розвитку відкрив кредитну лінію в 75 млн. доларів для одного з українських банків, придбаного європейським холдингом. Ці гроші передбачаються для кредитування під заставу землі, до того ж 55 % - за межами Києва [11]. Непрямі заставні схеми як один з видів повного контролю над землею підтверджують оптимістичні прогнози фінансистів щодо української землі. В цілому земельна реформа в Україні зможе отримати більш високий рівень ефективності за умови реалізації життєво необхідних заходів та настання відповідних умов, зокрема:
   • зміни психології суб’єктів землекористування по відношенню до землі як об’єкта правовідносин на зразок провідних європейських держав;
   • прискорення прийняття Верховною Радою України ряду законів у зв’язку із відміною мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення та активізації ринку землі;
   • реального забезпечення виконання (у тому числі й фінансового) Урядом та місцевими органами влади Державної цільової програми розвитку українського села на період до 2015 року, затвердженої Постановою КМУ від 19 вересня 2007 р. № 1158 [12].

 
< Попередня   Наступна >

При використанні матеріалів сайту активне гіперпосилання на http://vuzlib.com обов'язкове!
© 2010 www.VuzLib.com